Specialistams kelia šypseną nekilnojamojo turto pardavinėtojų apetitas

Siųsti Versija spausdinimui

Arūnas DAMBRAUSKAS

Butai Raseiniuose – prasti, bet kainos – išskirtinės

Nekilnojamojo turto rinkoje Raseiniai tapo tarsi sveiku protu nepaaiškinamų reiškinių zona. Už prastus arba vidutiniškus butus čia prašoma panašiai tiek, kiek Kaune ir gerokai daugiau nei Šiauliuose. Kokios šio reiškinio priežastys, „Alio, Raseiniai“ pabandė išsiaiškinti, panagrinėję situaciją su nekilnojamojo turto vertintinimo ir plėtojimo specialistais. Paaiškėjo įdomi aplinkybė: gali būti, kad nekilnojamojo turto kainas didina garsiausios rajono gyvenvietės – Šiluvos – fenomenas.

Kainos – nerealios

„Kainos, kurios už Raseiniuose parduodamus butus skelbiamos internete, spaudoje, yra nerealios. Todėl pardavimo sandorių yra labai nedaug, tai irgi liudija kainų nepagrįstumą. Per metus Raseinių rajone parduota tik apie dvidešimt butų. Ir perkami tik patys pigiausi. Galima sakyti, kad prekyba nevyksta“, – „Alio, Raseiniai“ žurnalistui  sakė profesionalus nekilnojamojo turto vertintojas, teismo ekspertas Vladas Šablavinskas.

Turto vertinimu jis užsiima  nuo 1996 metų, būtent tais metais ši profesija buvo įteisinta Lietuvoje.  Prieš keletą metų, išlaikius specialius egzaminus, V.Šablavinskui buvo suteikta ir teismo eksperto kvalifikacija.

„Dažniausia vertinu tik labai sudėtingus objektus, pavyzdžiui, šiuo metu su kitais specialistais vertinu bendrovės „Lietuvos elektrinė“ turtą, tačiau kartais, kad neatitrūkčiau nuo gyvenimo kasdienybės, pasigilinu ir į smulkaus nekilnojamojo turto situaciją. Raseiniuose ši situacija tikrai labai keista. Netrūksta skelbimų, kuriuose už standartinį dviejų kambarių butą prašoma per 100 tūkstančių litų. Tačiau skelbiama kaina ir reali vertė yra visiškai priešingi dalykai, todėl  pageidaujamos sumos dvigubai  viršija realias. Manau, kad rinka viską sustatys į vietas“, – prognozavo V. Šablavinskas.

Išskirtinė situacija Šiluvoje

V. Šablavinskas pabrėžė, kad kaina į netikėtas aukštumas gali šoktelti tik tuomet, jei pirkėjas būna akivaizdžiai suinteresuotas.

„Tokį pavyzdį turėjome Šiluvoje, kur Bažnyčia vykdė miestelio aikštės atnaujinimo projektą. Buvo pradėti supirkinėti toje vietoje esantys namai. Už juos mokėta gerokai daugiau nei rinkos vertė. Taip buvo suformuota ne rinkos, bet vadinamoji ypatingoji vertė, nes niekuo neišiskiriantys namukai pateko į išskirtinio objekto teritoriją.  Išskirtinis pirkėjas, išskirtinė vieta, išskirtinis projektas suformavo ypatingas sąlygas, kurioms veikiant – 10, 20 ar 30 tūkstančių litų verti namukai buvo parduoti už 100,  150 tūkst. litų ir dar daugiau. Tačiau tokia situacija susidarė tik labai apibrėžtoje vietoje. Pavyzdžiui, Žaiginyje, kuris nuo Šiluvos yra tik už 6 kilometrų,  panašų namą buvo galima nusipirkti už 10 tūkst. litų“, – sakė patyręs ekspertas.

Tačiau jis nesiėmė spėlioti, ar Šiluvoje brangiai parduoti namai sąlygoja nepagrįstus nekilnojamojo turto pardavinėtojų lūkesčius Raseiniuose.

„Manau, kad yra žmonių, kurie mąsto maždaug taip: jei kaimynas, pavyzdžiui, už žemę gavo 100 tūkstančių litų, tai aš pasistengsiu gauti 120 tūkstančių“, – sakė ekspertas.

Bando pasipelnyti

Jo nuomone, svarbi priežastis, galėjusi sukelti nekilnojamojo turto kainas buvo ta, kad 2006 – 2007 metais tam tikra dalis nekilnojamojo turto buvo nupirkta spekuliaciniais tikslas.

V. Šablavinskas teigė, jog reali butų vertė Raseiniuose mažės. Tai lems kelios aplinkybės: didėjantis nedarbas, kuris Raseiniuose peržengė 15 procentų ribą, mažėjantys atlyginimai ir tai, kad daug žmonių išvykę uždarbiauti į užsienį. Be to, pabrėžė ekspertas, paskutinių tyrimų rezultatai rodo, kad artimiausiu metu net 93 procentai šalies gyventojų įsigyti nekilnojamjojo turto neketina.

Ką ekspertas patartų žmonėms, planuojantiems Raseiniuose įsigyti butą, bet susiduriantiems tik su ypatingai dideliu apetitu pasižyminčiais pardavinėtojais?

V. Šablavinsko nuomone, reikėtų kreiptis į profesionalų ekspertą, kuris pardavinėtojui nesunkiai įrodytų, kad jo siūloma kaina – nepagrįsta.

„Kai kurie pardavinėtojai, manau, tiesiog ieško kvailelių, tačiau nemanau, kad tokių atsiranda“, – spėjo ekspertas.

Jo teigimu, reali nekilnojamojo turto kaina Raseiniuose – ne didesnė kaip tūkstantis litų už kvadratinį metrą standartiniame bute.

Statyti neapsimoka

Gal nekilnojamojo turto kainas Raseiniuose ir rajone kelia kokybiškų, šiuolaikinių butų trūkumas? Juk šiuolaikinės statybos daugiabučių čia apskritai nėra.

V. Šablavinsko nuomone, ši aplinkybė kainoms neturi jokios įtakos.   „Ariogaloje buvo pradėtas statyti 89 butų namas. Projektas nepasiteisino ir sustojo. Panaši situacija ir kituose Lietuvos regionuose. Pavyzdžiui, Elektrėnuose pastatytame šiuolaikiniame daugiabutyje niekaip nepavyksta parduoti visų butų“, – pastebėjo ekspertas. Jo nuomone, tai liudija, kad naujų butų paklausa yra menka. Pasak eksperto, jei nebus kryptingo kreditavimo, ta paklausa apskritai taps kone nulinė, ir tai bus vienas iš veiksnių, dėl kurių butų kainos dar mažės.

Stebisi ir valdininkai

Didelės nekilnojamojo turto kainos mieste prie Dubysos stebino ir dar vieną „Alio, Raseinių“ kalbintą profesionalą – savivaldybės administracijos Ekonomikos, ūkio ir turto valdymo skyriaus vyriausiąjį specialistą Teodorą Bitę.

„Žmonės laikosi įsikibę į dideles kainas. Tačiau tai neturi jokios perspektyvos, nes neklinojamojo turto paklausa mieste ir rajone – visiškai menka“, – pastebėjo T. Bitė.

Tai liudija bergždžios pastangos parduoti rajono Savivaldybei priklausantį nekilnojamąjį turtą.

Pavyzdžiui, Savivaldybė jau ilgai negali parduoti Katauskiuose esančio 600 kvadratinių metrų ploto pastato kartu su 0,5 ha žemės sklypu. Pradinė kaina buvo 170 tūkst. litų, dabar ji jau nukrito iki 45 tūkst. litų.

Požečiuose už 20 tūkstančių litų niekas neperka 400 kvadratinių metrų ploto pastato su puse hektaro sklypu. Gylių kaime už 12 tūkstančių litų be rezultatų bandoma parduoti apleistą kelių butų namą.  „Alio, Raseiniai“ pasidomėjo, kaip situaciją Raseiniuose vertina Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos valdybos narys,  žinomas nekilnojamojo turto projektų plėtotojas Arvydas Žilevičius.  „Kainos priklauso nuo vietinės rinkos ypatumų. Ne per seniausiai Laisvės alėjoje pastatytame name butai kainuoja nuo 300 tūkstančių iki milijono litų. Jau du trečdaliai butų tame name parduoti. Nežinau, ar Raseiniams reikia geros kokybės butų. Tokius tyrimus turėtų inicijuoti vietinė valdžia ir su tyrimų rezultatais išsamiai supažindinti verslininkus. Važiuojant į Šiaulius pastebėjau, kad netoli Šiluvos yra labai kokybiškų namų. Butų kainas, kaip žinoma, lemia socialinė aplinka, infrastruktūra, rajono, kuriame yra butas, plėtros galimybės. Raseinių rajonas – neaiški zona. Žinau, kad Ariogaloje naują daugiabutį stačiusi bendrovė susidūrė su rimtais sunkumais. Bet manau, tai nereiškia, kad regionui nereikia naujoviškų, puikios kokybės butų. Gal tokie projektai galėtų atstatyti iškraipytą rinką ir įlieti į ją šviežio kraujo“, – svarstė verslininkas.

Komentarų nėra